投资虽好也需谨慎

作者:悉尼财神

自住房的债务是付清好?还是继续投资好?

去年我拜访的一位客户姓秦,年纪大概在50多岁,他在新州的卫生系统工作,典型的房产投资爱好者,名下有5套房产。他见我的目的是希望我能帮他把自住房里的钱增贷出来,再去买一套2018年成交的楼花。

最后我还是帮他从自住房里增贷出80%,他也如愿的买了那套房子,但到现在心里却还有一丝隐隐的担忧。

有好多中介朋友鼓励投资人一定要学会激活自住房的资产进行再投资,然后举出了大量成功的例子。没错,我不排斥投资,但是我认为事物都是有两面性的,投资还是要根据个人目标,个人坏境,去制定一套详实的计划。

 

以秦先生的故事为例,他购买这套房子的好处是:

 

继续增加投资组合维度。
地产市场较好时,组合投资增值较快,之后可更快速还清自住房贷款。
这套房子有望呈正向现金流,自给自足。
 
我看到的风险是:

手里的投资组合规模较大,秦先生的现金压力存在隐患。
负扣税的优势已经用完。
所有投资都基于市场好的时候,市场不好的时候(租金/房价),投资组合抗风险性变弱。
秦先生年龄较大,投资应该以保守稳重为主,应早日计划退出机制(Exit Strategy)
 
所有的债务就都是有风险的,投资的核心就是两要素Return and Risk ,我们考虑收益(Return)的同时,一定不能忽视(Risk)。

 

所有理想的投资策略都围绕这两点。

 

债务虽然分“好债”和“坏债”,但是只要是债务,它们的共性便是一致的,债务的风险在于利息,因为利息是你借贷的成本。当你的收益大于你的成本时,投资自然是盈利,当外部环境的变化造成的收益达不到支出时,风险就出来了。

 

通过这个案子我的心得是,年轻人可以大胆的投资,只要能承受,有些压力不要紧,因为年轻人的可塑造性强一些。而年纪在50岁左右的投资者,尽量把自住的贷款的比例放到50%以下,投资物业的时候多考虑一下现金流的问题。
 

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