“Days on market”一个容易被忽视的小数据

作者:悉尼财神

 

哪个区涨幅最快啊?  悉尼的机会点在哪里?  房产哪个地方可以7年增值翻倍? 哪里有大型基建项目?

 

这些问句估计是大多数房产置业者问的最多的几个问题,细心的读者一定注意到了,所有的焦点都集中在房产的“增值”上。

 

我很少见到客人关注“days on market”这个重要数据上,为什么说这个数字如此重要,因为这个数字的长短决定了物业的价格,也就是我们业内衡量房产流通性的重要指标。

 

我举个例子:

这是一套2019年1月卖出房子,位于Ermington的一套一房公寓。

最终售出的价格为487,000澳币。 

我查阅了这个房子历史的交易记录:
2014年买入价:502,000澳币
2019年1月25日卖出价:487,000澳币
挂牌时间:80天
5年涨幅:-3% 

 

再看一个例子:位于Waverton的两房公寓

交易记录:
2012年7月卖出价:68万
days on market:12天,惊人速度成功出售
2019年8月卖出价:108万
days on market:25天
7年涨幅59%

从上述两个例子我们清楚的看到正常情况下,Days on market与售价,涨幅,流通性成正比关系。所以我个人认为选择投资物业时,一定要考虑这个非常重要的指标。

 

那么究竟是什么因素决定了“流动性”这个重要指标呢?

就是“供”和“需”关系这两个相对变化的因素所影响。

 

通过我在市场上筛选出“流通性”较好的房产,他们几乎存一些共性。

1 地点

流通性较好的区域基本都是比较有底蕴的区域,周边的配套设施非常完善,两公里之内基本可以满足日常所需“医”“食”“住”“行”几大因素基本覆盖。

 

2 环境

这里的环境基本指的就是两类环境,居住环境与人文环境,无论是别墅还是公寓尽量避开嘈杂的主路,如果预算可以,尽量选择自住比率较高的区域。

 

3 就业区域

距离就业区域的远近对“需求”因素影响巨大,置业时周边的就业带一定要多加了解。

 

4 房屋情况

在好的区域,在好的街道,最后都要通过房产本身来表述。所以目标物业的,面积,朝向,房型,地形,以及景观,都是非常重要的参考要素。

房子是刚需,如果你买的时候都不特别喜欢或者说不出它的独特性,当这个房子以后出售时新买家一样有这个感觉。
 
5 供应量

这点非常重要。“物以希为贵”在好的区域如果供应量多起来的时候“流通性”也好不到哪里去,因为同类产品太多,也就意味着未来出售时竞争者太多。

所以我经常建议我的客户在高密度区置业时,一定要选择稀缺房型与稀缺景观就是增加房产的稀缺性。
 
以上内容就是我对“流通性”的个人理解。当然days on market有时候也有特殊情况,例如屋主降价急售等情况,当然这也不是主流。

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