「图文」House Land Package 土地别墅贷款

作者:悉尼财神

 

土地别墅一直都是住宅市场上的热点。与公寓或者一二手别墅的购买相比,土地别墅由于参与机构多,贷款的程序步骤尤其复杂,整个流程费时耗力,一点点的疏忽都可能对客户造成不小的损失。
 

首先简单介绍一下“土地别墅”的大致概念:


随着人口的增加,城市化生活的兴起,居民的居住面积开始趋近小型化,与此对应的是土地资源越来越显得格外珍贵,尤其是全新的别墅群,一旦开发商找到这样的土地,他们会找到相应合适的建筑商一起完成这个项目。

开发商拟定土地合同,建筑商拟定建筑合同。


当开发商销售向买家推荐此类物业的时候,尽管买家到实地只能看到一块空地,但两份合同均已准备好,包括户型图,室内用材,建筑面积这些细节也可以提前知晓。


这样一来,买家只要选好土地和户型,即可当场签署两份合同。

对于买家来说,这种方式的好处很明显:

1、省去很多建房的繁琐环节

 

买家不用再自己去找建筑商,不用找政府批建,盖房需要的所有手续和风险都由开发商来办理和承担。
最重要的一点是盖出来的房子是全新别墅。

2、首付金额比例小

通常签合同的时候土地缴纳合同价的10%,建筑缴纳合同价的5%即可交换合同。
土地先成交,之后的一到三个月左右开始动工。
开建之后根据工期分期付款。建筑大约历经8-12个月完成,待买家验房之后方可成交。

根据政策,土地别墅项目只需要按照土地的合同价来缴纳土地部分的印花税,而建筑部分完全不需要缴纳印花税,这样相对于普通楼花或二手房相当于免掉近一半的印花税,如果买家符合首次置业标准,还有相应的政府补助(详情请咨询律师)。

但是,之所以说土地别墅在贷款方面比较复杂耗时,原因就是如前文所说,整个过程分为土地和建筑两个合同,所以贷款也必须分为两个合同来申请。
 

土地贷款申请就和普通楼花一样,按照买家实际情况,银行判断借款比例。
 

买家在得知土地估价以后,准备其另外的首付,做好贷款就可以成交。


建筑贷款部分是按工期分批付款的。在建筑合同里,有一页是至关重要的,叫做Progress Payments,它限定了整个建筑分为几个部分,每个部分造价是多少,

 

例如下图。

 

贷款申请获批以后就可以确定在银行能借到多少钱(根据估价,买家身份等条件),那么剩余的款项也就需要买家来准备。
当银行看到买家交齐自己该交的部分即开始放款。


利息也是按照银行开始放款后每放一笔的额度来扣相应的利息,所以利息一开始很少,直到全部完工才是全额的利息(建筑贷款利息通常略高于普通房贷,直到房屋建好土地贷款建筑贷款合成一个住宅贷款)。

 

我们来看一个案例:

李小姐2017年6月份签了一套House and Land Package,其中土地价格60万澳元,那么土地成交时银行借给她80%,也就是48万澳元,自己首付12万澳元,其余部分从土地成交日起按银行利率分期还款。
李小姐的土地已于2018年1月底成交。


另一方面,房屋建筑合同价格为50万澳币,银行估价也是50万澳币,按80%的比例借款给李小姐,即40万澳币,整个建筑合同的付

 

款情况如下:
建筑价格$ 500,000 - 银行借款2,$ 400,000  = $ 100,000,这是李女士应付的总数。

 

从上图可见,第一款完全买家支付,第二笔款买家与银行各付一部分,然后从第三笔款开始完全由银行支付。
 

需要特别注意的是第二笔款的支付:


买家在收到建筑商发来的付款通知之后,要第一时间将自己该付的款付给建筑商,一般24-48小时到账,之后建筑商会出一张收据。
然后,买家要在一张银行发来的Progress Payment Instruction表格上填写正确信息并签字,连同建筑商出具的收据及付款通知一同发给贷款银行的相关部门,请他们放款。


银行收到买家的放款请求之后,需要24-48小时来进行审核并放款,之后再经过24-48小时的转账时间,建筑商才能收到全部第二部分的款项。

另外,不同银行对建筑合同的付款比率存在不同的规定,那么买家要么要求建筑商根据银行规定更改合同,要么在申请贷款时选则合适的银行。

 

土地建筑贷款虽然复杂,但是原理并不是很难,只是会对Banker或者贷款经济人的耐心,专业,以及沟通能力有更高的要求,只有具备这样的素质,他们才可以条理清晰的指导买家按照步骤进行,确保每笔款项都按时发放,避免损失。

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