商业地产贷款中的利与弊

作者:悉尼财神

 

 


最近越来越多的朋友咨询“商业贷款”的相关信息。

在住宅市场下行的时期,目前很多投资者已经悄悄的将目光转向至商业地产。

虽然住宅类地产一直是地产投资领域里的主打产品,但是在澳洲的主流社会中,商用地产占有非常重要的位置。

高资本增值,高现金流回报案例往往出现在商用地产领域中。

在以往的文章中绝大部分文章我写的都是“住宅型贷款”的相关知识,在未来的写作中我会夹杂着一些商业贷款类知识以供大家参考。


 首先大家要了解一下什么是商用贷款。

 

顾名思义,商用地产贷款就是用来经营生意为目的物业做为抵押物向银行进行融资。因为商业地产的目的都是经营类,所以在很多方面和住宅贷款有着很大的区别。


抵押物方面
 

我们熟知的住宅类贷款抵押物基本就是,公寓楼,别墅。

然而在商业贷款角度来看,抵押物的品种非常多样化。最常见的有“办公室”“仓库”“商铺”“酒店”等等,但是还有一些特殊物业,例如: 养老院、幼儿园、停车场、加油站和可开发用地等。

 

不同类型的抵押物对于金融机构来说风险指数各异,所以借款比率不像住在类贷款那样比较常规。


贷款产品的性质方面
 

商业贷款的期限通常是15年,而且大部分申请银行都是要求本息同还。

所以银行对贷款申请审核时对物业已有的租金收入,借款人现金流情况非常在意。
 

政策方面
 

因为商业贷款是以商业为主要目的,所以并不像住宅类物业受NCCP监管,所以在贷款政策上,银行都会有一定的自由度。

银行既可以接受Full doc申请, 也可以接受Low doc, 或者Lease Doc(租约收入)。

在商业贷款申请时,银行比较喜欢借款人将住宅物业放在一起抵押,所以很多做生意的申请人都是通过“Dual Application”这种形式顺利拿到住宅类贷款。
  


那么商用地产的“利”在哪里呢?

第一,商用地产的现金流回报率高于住宅地产。住宅类地产的租金回报平均3%-4%左右,然而商用地产平均可以达到6%左右;

第二,商用地产的租客比较稳定。一般租约都要比住宅地产长,所以在租约内现金流非常的稳定,租客也会帮房东定期维修物业;

第三,物业增值的比率甚至更高。有些区域的商用房被政府更改成住宅属性,然后转卖给开发商等,例如我的一位客户他在

 

Zetland 有一个仓库后来被改成了开发用地,变卖后物业增值是原来购买价格的几倍。

 

但有利的地方就一定有“弊”。

商用地产的风险一般要高于住宅地产,这种风险主要体现以下的几个方面:

1 宏观的经济环境影响。商用地产的周期和住宅地产的周期完全不同,商业地产的波动和经济的波动紧密联系在一起;

2 商务地产有较长的空租时间,一旦更换租客,往往需要一些时间找到下一个租客;

3 银行的贷款比率50%-70%,也就证明投资的首付要增大,还有在还款利息上也要高于住宅贷款,还款期限也要少于住宅地产;

4 转卖的流通率低,商务地产在转卖的时候针对的目标市场没有住宅地产那么广大,所以挂到市场上被卖出的时间往往多于住宅地产;

5 商务地产的地点选择非常重要。这往往要考验投资人对未来的一种预测。

 

对于成熟的地产投资者来讲,了解并投资商务地产是非常必要的。因为商务地产是整个投资组合里不可或缺的一部分。

然而对于初级的投资者来讲,住宅物业的投资也许更容易操作,由于商业地产涉及的领域非常广泛,以后我会针对不同类型的商业地产进行贷款讲解。

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