央行降息,澳洲的房价就会大涨么?

编者:悉尼财神

 

本周,央行将基准利率再次下调0.25%。这几天有降息的消息铺天盖地。无论是媒体,还是中介机构都喜欢把利率与房价进行直接捆绑:只要利率降了,房价肯定涨,仿佛是一条铁律。

 

然而央行的利率真是房价增值的最大动力吗?

 

首先我们看一下这两幅图表:

 

从2015年2月4日开始,央行已经联系降息6次,从2.25%降到1%,如果今天降息的话将会到达0.75%

2014-2019年之间房价增幅起起落落,从2017-2019年这个区间段增幅甚至持续下行,显然这个结果与剧本严重不符。

所以利率与房价的波动关联真的没有这么直接。

 

有很多地产专家举出非常复杂的经济学论据,来阐述降息是如何的拉动房产需求,从而刺激房价上涨。

很多观点的焦点都落在了利息成本降低,然而忽视了一个非常重要的“前提”,就是你有资格背上贷款才会考虑成本问题。

就好比像小学里有篇课文,说两个猎人看着空中飞过的大雁在讨论煮着吃还是烤着吃,忘记了一个先把大雁射下来这个前提。

 

这里不谈很多复杂的宏观经济学原理,房价的涨跌也许真的由很多复杂因素所左右。


但是只从一个贷款经纪人的角度去看,房价的涨跌与贷款政策的松紧,比利率与房价的关系要显得更直接。

 

众所周知悉尼,墨尔本的地产市场在2013年-2016年经历了一波小高潮。

 

回想一下那个时候的贷款政策,本地收入提供两张工资单或者雇主信,就可以最高借到80%。海外收入也是一封雇主信就可以解决,电话核查银行基本都不会去做。

 

换句话说,只要你有房价20%的存款,看多少钱的房子根本不是个事儿。所以房价被推的一高再高。

然后在2016年底左右风向聚变,四大银行齐刷刷的叫停海外收入贷款;2017年开始严查本地收入;2018很多银行开始要求申请人提供银行流水,并把生活成本纳入重点核查内容;2019年全面开通信用记录。

所以看看这个期间的房价涨幅,真的可谓是一夜回到解放前。

 

我曾经问过一些投资客户群体“假如你的利率增加1%,但是贷款难度下降一些”你会选择如何去选。

 

他们大部分人都会选择只要银行借钱,他们会继续投资。

 

所以说信贷政策的松紧左右着整个市场需求。

 

当前实际条件下,虽然贷款利率达到历史最低水平,然而大趋势还是一紧再紧。

 

例如启动全新的信用报告体系,重点审查实际生活支出,核查申请人详细的保税记录等等都是对购买者做出变相的限制。

在这种条件下房价短期暴涨几乎很难发生。但是对于借贷能力强的投资者在如今的市场条件下将会是非常好的机会。前提是你拥有一个非常专业的贷款经纪人。

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