Interest Only(只还利息)也存在大风险!

编者:悉尼财神

 

最近这三个月银行接连加息,其中,投资型房贷和“只还利息”的还款方式是银行重点加息对象,很多投资者纷纷表示“银行现在是逼着我们变成’本息同还’方式还款”,言语之间流露出失去Interest only就失去了一大投资优势的痛心。

其实在投资的世界里所有方式都存在两面性,因此,在选择interest Only之前一定也要对这种还款方式的“优势”和“劣势”有所了解。

 

Interest only有哪些主要优势?


只还利息是指在选择的期限内只偿还贷款所产生的利息部分,从而降低最小还款额,所以减少最低还款额度是只还利息的最大优势。
 
举个例子:假设贷款金额50万,利率5%,还款30年。在选择“只还利息”的情况下,每月还款额为$2,083。而选择“本息一起还”则为$2,684。显而易见,两种方式所带给投资者的短期还款压力有很大的不同。
 
其次是税务优势。Interest Only方式可以帮助投资者在退税上取得一定的优势,因为本金没有减少,那么用于退税的那部分偿还利息是最多的,因此最后退税的额度会比较高,但是这种方式要根据个人收入情况来进行综合考虑。

最后,可支配资金增加。

 

由于选择只还利息方式,投资者每个月只还利息部分即可,这样本金部分的钱不用提前交给银行,投资者可以用这部分钱投资或者消费。

 

Interest only的风险是什么?


虽然(Interest Only)非常吸引预算比较紧张的客人,但是这种还款方式并不是适合所有客户,因为这种方式也有潜在的风险存在:

 

风险一:长期高额还款额

选择“只还利息”的方式还款,假设利率不变且在不提前偿还本金的前提下,总计还款数额要比选择“连本带息”高出很多。

拿前面的例子来对比,“只还利息”30年所产生的利息共计75万,加上需偿还的50万本金,合计全部借贷的成本为125万。 但如果选择“连本带息”的还款方式,30年所产生的总还款额(本金+利息)共计97万。

因此,“只还利息”看似在早期的现金流压力不是那么大,但是实际还款数将远远高于“连本带息”的还款方式。

 

风险二:市场的变化性

有一些投资者在房屋市场较好时选择“只还利息”的还款方式,从而最小化还款压力,以进行房产投资组合,这部分投资者更看好房屋价值会在短期内增长。但如果房屋市场的发展并未如预期所愿,投资者将会面临现金流的压力以及被迫变卖物业的风险。

通常来讲银行会给出5年(Interest Only)期限,5年之后银行会要求“本息同还”。由于前期并未偿还本金,5年后本息同还的压力会更大,如果有几套投资房的投资者   ,其现金压力可想而知。

 

风险三:较弱的资金管理能力

倘若借贷者没有很好的消费行为,选择“只还利息”的还款方式可能会使借贷人额外支出更多的资金。这样来看,或许“连本带息“的方式更具有一种约束性特质,从而帮助借贷人有效管理资金。
 
总而言之,虽然“只还利息”能够让借贷人的还款压力最小化,而且随着对冲账户的出现,在具体操作上并非与“连本带息”有很大差别,但是这种方式并非适合所有的投资人。

 

作为一个理性的投资者,更应该了解各种贷款方式的风险和自身情况,以确保选择最适合自己的方式还款,在如今低息的环境下,加速偿还本金,也许也是一种最佳的方式,因为等到有一天利息升高的时候,还本的代价也许更大。
 

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