固定利率的时间期限该如何优选?

编者:悉尼财神


昨日西太银行宣布对自住房浮动利率加息,应验了我一周多以前就固定利率选择和浮动利率加息的分析:

 

八月起,各大银行进行了一波固定利率优惠战,五花八门的定息产品,让人更加不知道如何选择才好。

大部分的人都只是凭自己的直觉,和贷款经纪人的简单推荐,来选择定息产品,但是,他们可能忽视了自身的财务状况与未来的财务规划,这才是选择的重要依据。

下面我将主要讨论各种定息类贷款类产品的选择方式,希望给大家提供一些参考依据。 


”如果我选择固定利率,那么固定多久比较好呢?“
 

利息固定多久,应该是贷款行业中最难回答的问题之一,因为这个有点像和银行做“对赌” 行为,所以也不会出现永远恒定的答案。

一般投资者只能想到依赖于外部市场因素(外因),如果预期未来长期加息,那么选择长时间的定息,自己就赚;反之则认为是赔了,所以本着多赚一点少赔一点的目的来做判断。

当然,这么想也没什么毛病,但是在业内人士看来,“定息”还有一种更高级的功能,就是对冲现金流风险。

并且,根据自住房和投资房的不同特性,操作起来也有不同的策略。

我们先来看看,如果是自住房贷款申请人,你应该怎么做?

对于自住房贷款申请人,选择固定利息时,一定要了解自己的几项指标:

1. 贷款额度多大? 
2. 未来几年对冲账户的存款状态?
3. 对灵活度的需求有多高?

 

为什么要问这几个问题呢?因为利息一旦全部锁定,那么大部分银行对冲账户功能失效,提前还款或者转贷都有相应的罚款,产品的灵活度大大降低。

 

贷款额度25万-50万左右的申请人,如果选择浮动利息,银行基本不会给太多的折扣,折扣后的利息往往高于目前的固定利率,这种情况下可以考虑选择2年短期的固定利率,提前锁定低息成本。

如果未来有大笔资金入账,可以考虑预留一些浮动利息的比率。

要知道,自住房贷款客户一直是各大银行争夺的市场,转贷降息的机会也比较多,不适合锁定时间太长,比方说5年的定息产品就不太适合大多数自住房客户。

因为锁定利率的成本大大高于浮动利息成本,又丧失了灵活度,用太高的成本来对冲未来涨息的可能性,就好比用过高的保费去买保险一样。

那对于投资型房贷申请人来说,又该如何操作呢?

投资型房贷申请人在选择固定利息时,心态更应该像一个生意人,一定要牢牢的预估自己的“收入”与“成本”,以及这两项核心因素在未来的变化量,这里的“收入”是指租金和负扣税收入,“成本”就是指利息的支出。

所以,在当前的市场条件下,投资型贷款申请人更应该选择银行开出来的固定利率,主要原因就是提前锁定成本,这样,贷款利率在未来的一定时期内不会随市场的变化而变化,而贷款支出自己可以在未来预测到从而准确的算出自己的现金流。

 

对于轻型房产投资者并且在短期之内没有出售投资房意向的,我建议锁定2年定息,因为:

现在的浮动利息一定高过固定利率,先享受两年低息时期,等两年定息过后,再查看市场的利率进行调整;即时两年后利息高了上去,对于轻型投资者的压力并不是很大,因为投资房是由租客,政府(ATO负扣税),客户三方供养的。

 

对于多套投资组合型投资者,我建议考虑3年或者5年的定息产品:

因为对于持有多套物业投资者来说,规避系统型风险是第一要务,利率的任何变化将直接影响其资金承受能力。

在投资组合中,租金收益较高、并且未来打算长期持有的物业,可以选择3-5年定息产品,只要租金可以承担利息支出,那这套物业的风险与收益就绑定在一起相互对冲,未来利率的变化对现金流的影响较小。

但是对于租金回报率不好的物业,或者打算短期会卖出的物业,我的建议锁定2-3年。

 

理性的投资者与投机者本质是不同的,“定息”其目的是如何最小化风险,而不是通过选择定息来创收更大的利益。所以选择定息利率只是投资中的防守行为,最核心的目的也只是为了更好的控制风险和成本。

 

我见过一些拥有多套投资房的客人依然选择浮息产品,当然现在澳洲央行一直维持低利率,还款压力不是很大;但是投资风险一定必须要未雨绸缪,你的“租金”收入和“利息”支出都是“变量”,怎么可能不提前制定好适合自己的抗风险计划,来对冲未来任何一个变量发生变化所带来的风险呢?

 

最后我想强调一下,目前澳洲各大银行的降息,仍然是一个争抢市场份额的行为,降低的都只是固定利率,而短期固定利率和浮动利率折扣在8月29日之前还都是保持在了原来的水平,但并不能客观反映未来的市场走向,西太银行的突然就是一个市场信号。


所以,大家在选择固定利率的问题上,还需要客观理性,选择适合自己的产品才最重要!只有做好防守,才有更多进攻的可能性。 

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