首次买房,「出价」的分寸该如何拿捏?

编者:悉尼财神


作为买家,我相信每一个人都希望以最好的价格去购买心仪的物业,尤其是首次置业者。

 

最近,我对拿到了贷款预批的客人做了一次调查,发现原来拉长购买周期最大的原因竟然就是如何“出价”问题。很多做好了财务准备的买家,即使已经找到自己喜欢的房子,最后好多都是由于“出价”问题一次又一次错失成交机会。

在这篇文章里,我总结了一些有关买房出价的技巧分享给大家,希望对大家拿捏价格分寸有帮助。


1做调研

买家在寻找目标房产前,一定要对这个区域的均价有大致的了解,甚至细致到这个区域的每条街道。

大多数客户都是通过Domain和 Real Estate 这两家网站去搜索房源,找到后,一定要查最近一个季度附近相似房产的成交记录,做到初步的知己知彼。


2让中介成为谈判帮手

房产中介是买卖过程中最最重要的一个环节,因为他们是买家与卖家唯一的桥梁。虽然中介是代表卖家立场,但是别忘了,中介最核心任务就是销售,而且是最快的速度销售,抓住这个本质,买家完全可以让中介成为自己谈判的帮手。

在房产中介的眼里,他们更希望看到最有诚意的买家,最有诚意的报价,财务最完美的客户,只要你符合这三个要素,房产中介也许就会站到你这边去尽量促成这笔交易。所以,你要把这三点毫无保留的让中介看到,切记遮遮掩掩。

3出价前要问的问题

通常来说,市场上挂牌的价格会高于卖家心理的预期值,当然拍卖和钓鱼除外。价格谈判是买卖过程中最重要的一个环节,在这个阶段的谈判中,掌握尺度是重中之重。

价格给的离谱,中介觉得你没有诚意,给的过高又觉得自己损失;买家如果想在谈判中掌握主动权,只是向中介简单询问价格几乎没有作用,他们也不会告诉你,你一定要问以下几个问题:

“房子在市场上放了多久或者开放几次时间?”

这个问题主要侦测目前这套物业在市场上的一种状态,如果时间过长可以判断出卖家开价也许过高,竞品过多,市场需求不旺,作为买家谈判的空间也许会很大。

“卖家为什么要出售房子?”

这个问题可以从侧面了解到买家是否急于出售,例如财务问题,家庭问题,学校问题等等,卖家越急,买家的出价越容易尽快的被接受。

“房子哪里需要改进或者升级?”

这个问题主要是挑挑毛病,挑的越细卖家觉得你越认真,同时也为你的还价找出理由。

“目前有没有客人出价?”

了解你的竞争对手,虽然这个问题可以只做参考,但是出价者多足以证明这套物业优点很多。

“房东打算搬到什么地方?”

这个问题可以从侧面了解这套物业有没有存在重大缺陷,例如房东搬到学区房,证明此套物业附近无特别好的教育资源,房东搬到安静的地方,这个区也许存在噪音问题。


4出价折扣问题

正常情况下,卖家要价通常高于实际售价,但是出价时到底要给出要价多大的折扣,现在并没有实际的标准,因为卖家的折扣会受市场因素,竞争因素,卖家心态因素所左右。

根据目前的市场状况和我近期的客户成交案例来看,100万左右的物业最终成交价格基本是要价的5%-8%左右的折扣幅度。

很少卖家会接受第一个报价,除非它非常接近要价,即使出价高于卖家心理预期,也许还是会被卖家反驳,这是所有卖家的心态。

所以在谈判中一定要掌握迂回技巧,举个例子,一个挂牌要价80万的物业,我倾向于从72万给起,看看中介的回复速度,再通过他们的语气以及态度再一步步尝试接近成交价的预期值。

 

谈判是一个过程,这里没有定式,有时就是一种感觉。


这篇文章主要想和首次置业者分享一些案例心得,有些过程只能意会无法言传。我衷心祝愿大家能够尽快找到心仪的物业,一旦遇到,千万不要因为一点点价格错失最好的机会,房屋最终的成交就是买家与卖家的平衡点,掌握好度才是最终的双赢。

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