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悉尼财神团队采集并认真回答了

广大网友们关于贷款向悉尼财神

提问的各种问题。

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​最新常见问题

 

1 什么是LVR?

 

财神回答:

Loan to valuation ratio  贷款的额度占房屋估价值的比率,这里的需要注意的是“估价值”而不是房屋的合同价,大部分情况银行的估价和房屋售价基本匹配,但是也有些情况银行估价少于市场售价。

 

例如: 申请人买了一套100万的房子,银行估价也是100万,申请人贷款额度需要80万,所以LVR就是80%。

 

2 什么是Comparison Rate?

财神回答:

比较利率,这个利率的功能主要反映了贷款的整个成本费用情况,例如申请费,年费,账户费,注册费等等。

 

 

3 什么是LMI?

财神回答:

Lender Mortgage Insurance 房贷保险,是一种保护放贷机构的一种保险,当贷款比率超过80%的时候,金融机构会向申请人征收这比费用,保险费用是根据贷款比率以及贷款金额而做出的决定。

 

4 什么是Genuine Saving?

 

财神回答:

真实储蓄存款,当申请人贷款比率超过90%的时候,银行通常需要申请人提供房价5%-10%真实储蓄存款证明,真实储蓄存款可以是现金,定期存款,以及基金股票,通常要提供持续三个月的存款证明。

 

5 什么是Home Equity贷款?

 

财神回答:

简单的解释就是贷款还得越多,置业者对物业的拥有程度也就越多, 置业者所建立的物业资本也越多。例如,一套价值 100 万的房产,开始贷款 额度为 80 万,那么银行物业拥有权为 80%,客户的拥有权为 20%。 一年之 后,房价增长到 130 万,客户一分钱没还的情况下,物业拥有权达到了达到 了 38.5%,银行对物业拥有权变成了 61.5%。近日来,随着银行系统的更加灵活,用物业的资本来借贷第二套物业成为常用的方法。 

 

6 如何快速还自住房贷款?

 

财神回答:

最好的方法是超过按期供款的金额进行额外还款。按同一利率水平的 还款记录推算,贷款早期每额外还款一块钱,就可以在整个贷款期间节省 2 块钱的利息。您可以考虑两种额外还款的方法,一是在您有闲置资金的 时候进行一次性的多还款 (one-off extra payments),二是增加您常规还款的额度。 

 

7 什么是“专业人事套餐“(Professional Package)折扣? 

 

财神回答:

无论您选择哪一种 professional package,置业者的利率都可以有 0.5% pa.以上的折扣。一般来说,它们会提供的优惠包括房贷折扣,以及减免储蓄账户和信用卡的费用。但需注意的是,这类产品通常会有年费。 

 

8 还款频率与还款速度有什么样的关系?

 

财神回答:

将每月的还款额分成两次隔周 (Two Fortnightly Payments) 还款可以缩短您的贷款期限。一是因为每个月都不止四个星期,将原来的月供分成每 两周付一次实际上可以比一个月还得多。二是因为当利率是每天计算的时候,还款越频繁,每个月所还的利息越少。然而值得注意的是,当您要求 更改您的还款频率时,务必告知贷款机构将更改的还款方式。 

 

9 什么是取款功能 (Redraw Facility)? 

 

财神回答:
如果您的贷款产品有取款功能,您可以进行额外还款,并有权利在需要的时候将多还的部分提出来。然而,只有某些贷款产品才有这种功能, 其中有一部分是要收取费用的。当您决定选择这样一个更贵的贷款产品 时,请确保您了解它的取款功能的条件,包括对最小额度的限制以及每次使用所产生的费用。 

 

 

 

 

网友留言问题

 

问题 1

Interest Only 需要转贷,100万左右的贷款额度,有什么好Deal 推荐吗?

 

财神回答:

目前Westpac 三年固定利率(只还利息)比较不错可以考虑。

问题 2

 

收到了NAB的信,原来固定三年的利率到期了,利率要从3.99%涨到4.39%,每个月要多还不少钱。

所以想请教一下,如果我想继续和NAB续签三年,

可以要求不高于原来的利率3.99%吗?

可以直接找银行谈吗?

如果续签,我可以不选择$395一年的package吗?

 

财神回答:

可以找银行直接谈,但是固定利息肯定要按照目前的利息去锁定,我不知道你目前是投资还是自住,如果自住目前Nab三年定息本息同还是3.99% 投资三年定息本息同还是4.29%。

 

这些利率折扣都是under在Package下的,所以395年费还是要交的。

问题 3

 

我是PR,在澳洲工作,丈夫在外地,他名下有一套投资房,贷款50万,当年用他的海外收入做的贷款,利率百分之五点多。目前感觉利率太高,想要refinance,但我丈夫现在的海外收入已经不可能。

 

请问目前是卖掉好,还是把房子完全转在我名下再refinance比较好呢?

 

财神回答:

房子是长期投资产品,重点在于“长期”持有,如果没有过重的还款压力还是建议保留,至于转贷方面,如果太太的本地收入能达到银行要求直接转贷即可,如果太太达不到要求,汇丰银行是接受香港收入的。

问题 4

贷款今年马上要到期了,最近有朋友也重新做了refinance,但是因为悉尼房市低迷,房子低估了将近15%-20%。最后自己要贷款,还得补钱进去。请问:

 

1. 转贷到新的银行需不需要重新评估房屋价值?如果重新评估,有可能低估,怎么办呢?

2. 还是继续原来的westpac银行,需要重新评估吗?新的package 利率大概如何?

 

财神回答:

无论转到哪个银行,房屋估价是一定要做的,我们可以提前order估价然后再决定转入哪个银行,如果留在本银行没有增贷的需求那么会容易些,直接给银行客服打电话,说你想继续选择定息,或者讨论一下利率折扣问题,一般他们都会给客户降一些利率的。

 

问题 5


2019年房价还会继续下跌吗?

 

财神回答:

我个人认为2019年房价还会继续下降,原因如下:

1 前些年信贷政策宽松导致买房只关注“首付款“意思就是买房首付款只要够20%,想贷多少钱都有办法,最终导致全民买房,哄抬房价,形成了房产泡沫。

2 由于过去几年房市火热,导致开发商开发量增加,供应量迅速增长,影响了局部地区供需关系的平衡。

3 只还利息(Interest only) 到期,转变成本息同还,持房成本增加,在二手房市场存在抛售风险从而影响供需关系变化。

4 持续收紧的信贷政策,造成了转贷难,贷款难的局面。

5 房租收益增长幅度放缓,银行存在加息风险,导致抛售。

 

问题 6


未来一段时间,房产投资还会是值得的投资产品吗?

 

财神回答:

从长期来看,房产投资依然还是很稳定的投资产品:

1 澳洲是移民国家,可以通过移民的松紧控制国内经济的供需关系。

2 由于房产形势不好,导致开发商开发量下降,房产库存消化完后将形成新一轮供需差。

3 通货膨胀率与就业率依然保持稳定水准。

4 澳洲还是典型城市化人口的国家,大部分国民依然居住在悉尼、墨尔本、布里斯班几个大城市。

5 目前澳洲央行还在保持历史最低利率水平。

 

问题 7


贷款已经全批了,银行还有可能取消贷款合同吗? 

 

财神回答:

这种情况有,但是发生的概率不是很大。当客人签完贷款合同之后,这份合同会返回银行后台做最后的检查,如果被审计部门抽中并发现贷款申请中存在疑点那么贷款依然可以被终止。


问题 8


银行之间已经做到互通信息了吗? 

 

财神回答:

据我个人信息来源,银行在信用卡,车贷,个人贷款等已经开始信息互通了,但是由于种种原因,房贷部分依然没有完全互通,但是申请过的贷款记录会留在信用报告上,因此银行会询问是否接受了以前的贷款申请。

所以在贷款申请中,申请人在债务问题上要如实上报,想隐瞒过关的概率越来越低。

 

问题 9

目前的信贷政策下,我还想继续投资,有哪些方法能够提高我的贷款能力?

 

财神回答:
在信贷政策收紧的今天,提高借贷能力是很多投资者非常关注的问题,关于提高借贷能力的方法我根据近一年来的经验给大家以下5点建议:
 
1 减持负债。例如:个人贷款,信用卡额度,车贷,这些因素对借贷能力产生负面影响,所以对于这些债务尽量减少。
 
2 控制日常花销。目前,living expense是银行关注的焦点,银行的目的很简单,就是确保把资金借给有能力偿还的客人。因此,这一部分花销对借款人最后的申请结果影响相当大,我在此建议准备申请贷款的客人,一定要把自己日常花销降下来,才能保证借贷能力。
 
3 Rent and Buy 策略。这一条不一定适合所有人,但是对于年轻的投资人可以考虑合租的方式去降低生活成本,增加自己的借款能力,建立自己的房产投资组合从而积累长期财富。
 
4 增加已有房产的租金收入。对于公寓楼来说可以考虑从新装修,位置较好的公寓可以考虑Airbnb方式, 对于持有House的投资者可以考虑加建 Granny Flat等方法去增加租金收入。
 
5 对比不同银行的贷款产品。目前信贷市场上不同银行的借款额度是有区别的,举个例子,同等收入条件下,A银行可以借53万,B银行可以借57万  C机构可以借62万,多比较几家银行,也许你会申请到更高的贷款额度。
 
6 联合投资。找伙伴联合投资现在已经是非常流行的一种投资方式,很大因素就是可以一起申请贷款,例如:联名买投资房或者是建立信托基金投资房产。

 
7 提高主动收入。例如;尝试申请新的职位或者在找一份兼职工作等。

 

问题 10

本息同还(PI)条件下,对冲账户(offset)的功能如何体现?

 

财神回答:
在只还利息(IO)的情况下,对冲账户里的钱越多,还的钱越少,因为对冲账户对冲的是利息部分。

在本息同还的条件下,因为本金利息各占一定比率,对冲账户里的钱只对冲利息部分,所以只是改变了本金利息的比率,也就是对冲账户里钱越多不会改变每个月的还款额,但是会缩短还款年限。

 

问题 11

投资型房贷选择固定利率还是浮动利率更有利?


财神回答:
依据银行开出的投资型房屋贷款利率,浮动利息基本保持在4.30%以上,如果采用只还利息的还款方式,这个利息会更高,反观两年固定利息(本息同还)基本维持在4.19%水平线上,有些应该甚至可以做到3.88%,所以对于投资型房贷固定利息一定是首选的贷款产品。

问题 12


财神你好,目前房产市场降温不少,房价也在持续下降,请问现在租房是否会比买房更合适?

财神回答:

这位朋友一定是学经济学出身,才能问出这么专业的问题,我记得在读书的时候学过一门叫Financial Management 课程,里面专门有一章讨论企业购买设备时Leasingor Buy 的两种策略,中心思想就是比较两种策略的“现金流”情况,如果是租的情况每个月付给金融公司固定的支出少于购买设备时的支出(包括前期资金的机会成本+维护费用+保险费用等等)那么企业就应该去租,反之则应该去买。

 

这个理念和当下房产“租与买”的理念很相似,举个真实案例:

我的一个客户在East Lindfield 买一套房,价格在230万左右,贷款80%,180万澳币左右,每月仅利息支出达6000澳币如果加上维修保养,杂费,保险等费用每月平均支出达8000澳元,他的房子如果出租每月租金4000澳币。从这种计算方式来看,假设如果未来5年物业没有增值,一定是租比买更合适,这样不考虑首付机会成本,光利息支出5年间就节省了24万澳币。

但是这种思维方式往往陷入一种“直线”误区,当市场上涨时所有人看到的都是上涨这条“直线”,当市场下跌时所有人都看到是下跌这条“直线”,很少有人注意到趋势。

 

房产投资本身的属性就是长期性,所以它更需要时间与耐心,还是拿刚才的例子来说,如果房价5年不涨的情况看似节省24万澳币,但是如果第6年涨40万呢?第7年涨60万呢? 这种情况在历史的数据中上演了多次,看似一年涨幅这么多,其实都是前5年的蓄势积累,如果这套房子手握20年呢?最起码你还有一个期盼的机会,租房者恐怕连这种机会都没有,等到退休时依然两手空空。

所以我建议购房者在首付款足够,还款能力足够的时候,无论市场好与坏看到自己喜欢的物业就立刻下手,等到若干年后用结果去告诉擅长精算的人。

问题 13

我想了解下,如果用养老金买投资房,有怎样的优势和劣势?

 

财神回答:

今年澳洲四大银行对于海外收入政策都相对以往收紧了很多。

银行的本意并不是限制海外人士投资,而是他们发现海外收入这一部分的材料存在着巨大的漏洞和问题,所以现在对于银行来讲属于调整阶段。

至于持续多久,现在也无法具体说明,但是可以肯定的是,银行也在积极地去解决问题。

例如,如果客人在国内的外企工作,如:三星,麦当劳,普华永道,丰田等大公司,又可以能拿出相关收入证明材料。在这样的情况下,澳洲银行还是非常愿意提供贷款的。

目前,在申请贷款方面,PR的海外收入比纯海外人士的海外收入,在选择上要广许多,贷款比率也高一些。

不过,只要涉及海外收入,银行对于收入材料审核都是一致的,而且会更严格。

 

问题 14


财神,您对限制海外收入贷款的持久性怎么看,目前PR的海外收入贷款是否受到了影响?谢谢!

 

财神回答:

今年澳洲四大银行对于海外收入政策都相对以往收紧了很多。

银行的本意并不是限制海外人士投资,而是他们发现海外收入这一部分的材料存在着巨大的漏洞和问题,所以现在对于银行来讲属于调整阶段。

至于持续多久,现在也无法具体说明,但是可以肯定的是,银行也在积极地去解决问题。

例如,如果客人在国内的外企工作,如:三星,麦当劳,普华永道,丰田等大公司,又可以能拿出相关收入证明材料。在这样的情况下,澳洲银行还是非常愿意提供贷款的。

目前,在申请贷款方面,PR的海外收入比纯海外人士的海外收入,在选择上要广许多,贷款比率也高一些。

不过,只要涉及海外收入,银行对于收入材料审核都是一致的,而且会更严格。

问题 15

你好,我想请问,我看中了一套房子,首付为750,000-850,000。我在2015-2016财年,年薪为25,000澳元(稅前,part time,TR) ,到2016年九月离职,12月将会拿到PR,这种情况下能申请到贷款吗?

 

财神回答:
如果是在无收入的情况下,不管是否有身份,银行是不予借贷的。

原因是在2016年9月之后,考虑到买家已经无收入,而银行会考虑客人的持续还款能力才会考虑放贷,除非是9月之后买家又找到新的工作,并向银行证明。

另外,不管是TR还是457签证,只要在当地的收入满足对应物业的价位要求,银行最高可借贷的LVR是80%。

问题 16

你好,我们已拿到PR,刚登陆悉尼,还没有找到工作。如果想买HOUSE可以申请贷款么?谢谢!

 

财神回答:     
您好,您的情况即有身份,无工作,是不能向澳洲银行贷款的。

不能贷款的原因是澳洲银行要考虑客人的持续还款能力,以降低自己的风险。

如未来在澳洲有一份全职的工作,并且持续工作6个月以上,就可以向澳洲当地银行申请贷款,当然贷款额度以在职工作的年薪为准。

问题 17

财神您好,我在悉尼看中了一套房子,但是目前手上的资金不够,有没有什么办法呢?

 

财神回答:

这个问题在大悟的《澳洲房产那点事儿》里有提过。

下部为整理的答案。

在澳洲,购买住宅物业的借贷比例一般都建议在80%以下。这是因为如果借贷比例超过80%,大部分银行会强制要求借款人向第三方保险公司购买保险,也就是常说的LMI(Lenders MortgageInsurance)。
 
而LMI的价格又是非常昂贵的。以Genworth保险公司为例,70万的房产如果借贷85%,需要交纳$8,508的LMI。换句话说,借款人为了多借5%的资金,却不得不交付高于房价1%的保险。
 
所以,大部分的借贷人是不会主动选择高借贷比例的。但是,很多投资者难免会遇到资金周转不灵,或首付不足的情况。在这里浅谈几个解决的方案。

 
1.利用已有物业抵押借贷100%
 
对于已有物业的投资者来说,通过已有房产的净值部分再次抵押,最多可以借贷新买物业价值的100%。这样一来,借款人甚至可以不动用存款来完成购买,最大化节省流动资金。其次对于购买投资房来说,税务上也会带来相应的好处,可以最大化贷款金额来抵税。
 
2.利用其他人的已有物业的抵押
 
对于没有房产的借款人来说,也可以通过再次抵押其它人的物业来购入新买物业的。市场上最常见的是父母作为保证人来协助孩子取得新购入物业的拥有权。但不止是父母,家庭成员,甚至其它人愿意作为保证人提供抵押的,按现在一些银行的政策也是可以接受的。
 
3.按照交房时市场价估价
 
对于很多购入楼花的投资者来讲,可以按照交房时市场价估价,最多可以估到高于合同价格10%的市场价。这样则可以按照市场价的80%借贷而避免LMI。举例来说,若购入价格为100万。首付10万。交房前估价为110万。则有些银行可以按照110万的80%来借贷88万且不产生保险。如此一来,投资者只需在交房前补差额2万就可以了。

问题 18

某君在澳州买了房子,其夫人由于是中国公民没有把她的名字写在里面,请问澳银行是否接收其夫人的贷款申请?

财神回答:

如果是夫妻关系,银行是接受妻子的收入进行联名贷款,妻子的名字不一定出现在购房合同上,或是房产证上。

但前提条件夫妻必须去银行开设联名账户。

如果是朋友之间合伙投资买房,那么两个人名字必须出现在购房合同上,名字同时在房产证上;

如果其中一个人的名字不在房产证上,银行是不接受这个人的贷款申请。

问题 19

   
现在去看二手房,很多心仪的房子卖方的中介都希望买家签66W条款,我是签呢还是不签呢?


财神回答: 

66W条款就是放弃买房时拥有冷静期的权利。

在正常买房情况下,买家是有5天或者更长的冷静期,在冷静期期间,房产中介不能将房产转让其他买家,但买家有权利在冷静期内以损失小定金的条件下退出合同。

冷静期的作用是给客户最黄金的时间等待银行的估价结果,等待房屋质检报告的结果,因此,冷静期对于有些客户是一个保险。

同时,因为一些房屋比较稀缺抢手,中介也担心买家出价后反悔,这样的话,中介不得不去寻找其他买家,有些时候会对卖家造成很大的损失。

前些天我有一个朋友在北区定了一套房子,由于怕有人和她出价竞争,她就和中介签了66w条款,2天后银行估价回来了,比卖价少估了27万澳元,这样买家就要出更多的首付款,但是客人在短期之内根本无法筹集这么多资金,庆幸的是,还好另一个银行的估价给到了原价,否则客户有可能损失十几万澳元。

66协议--确实让很多客户两难,我给的建议是买房一定争取冷静期,如果中介强烈要求签署66W 协议,客户又非常想拿下这套房产,一定预备出充足的首付,如果没有足够的首付,我建议不要冒风险去签署这样的协议,以免造成不必要的损失。

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